Quelle: Sozialistische Politik Jahrgang 1975
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MATERIALIEN ZUR WOHNUNGSBAUPOLITIK IN WESTBERLIN
1. Wohnungsversorgung und tatsächlicher Wohnungsbedarf
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Ein Großteil der Bevölkerung ist sowohl quantitativ wie qualita-
tiv unzureichend mit Wohnraum versorgt. Der Bedarf an Wohnungen
kann auf absehbare Zeit weder quantitativ noch qualitativ gedeckt
werden, nicht einmal bei voller Erfüllung der Versprechungen des
Senats.
Die "Bauwelt" gelangt in ihrem Bericht zur Lage der Bauwirtschaft
zur folgenden Feststellung:
"Für den allgemeinen Wohnungsbedarf gilt, daß besonders eine Un-
terversorgung der Minderheiten und jungen Familien sowie auslän-
discher Arbeitskräfte vorliegt. Hinzu kommt der Ersatzbedarf
durch Sanierung. Der Wohnungsbedarf wird 1974 steigen." 1)
Zum gleichen Thema äußert sich Senator Klaus Riebschläger:
"Gebaut wird nach Bedarf. Was soll eigentlich das Gezeter um eine
Krise am Bau? Wenn der Nachholbedarf gedeckt ist, müssen die
Wachstumsraten sinken." 2)
Nach seinem Bericht kommt man zu dem Schluß, daß er es anders
sieht. Daß er nicht sieht den Zusammenhang zwischen Konkursen und
Betriebsstillegungen von Baufirmen, den steigenden Zahlen von Ar-
beitslosen im Bauhauptgewerbe und dem steigenden Wohnungsbedarf
infolge Nachholbedarf durch Unterversorgung und Ersatzbedarf der
wegen Überalterung zu ersetzenden Wohnungen.
Nachholbedarf
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Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), in dessen
Kuratorium der Senat vertreten ist, hat die Zahlen für beide Ka-
tegorien ermittelt.
"Ende 1972 gab es in Berlin (West) etwa 1.085 Mio private Haus-
halte, davon 490 000 Einpersonenhaushalte und 595 000 Mehrperso-
nenhaushalte. Diese Schätzung basiert auf der Haushaltsstruktur
von 1970 und impliziert, daß sich der Anteil der Einpersonenhaus-
halte seither entsprechend der bisherigen Tendenz erhöht hat...
Unter Berücksichtigung einer Leerreserve von 5 vH des Wohnungsbe-
standes, dieser relativ hohe Prozentsatz soll zugleich die Nach-
frage nach Zweitwohnungen abdecken, ergibt sich somit ein Bedarf
von 1.130 Mio Wohnungen.
Diesem Bedarf steht ein Angebot von 1.040 Mio Wohnungen gegenüber
(Ende 1972). Rechnerisch fehlen mithin 90 000 Einheiten." 3)
Die Industrie- und Handelskammer kommt in ihrem Jahresbericht von
1973 zu der Feststellung, "daß das Landesamt für Wohnungswesen im
Jahre 1973 immer noch 64 700 Anträge auf Wohnberechtigungsscheine
erhielt, also nur von jenem Personenkreis, der eine Wohnung im
Soz. Wohnungsbau beanspruchen kann. Davon waren 26 500 oder 41 vH
Dringlichkeitsfälle. Von ihnen konnten lediglich 9 600 versorgt
werden." Es handelt sich hier nur um den Personenkreis, der 1973
Anträge auf Wohnberechtigungsscheine im Soz. Wohnungsbau erhielt.
Die Zahl der Wohnungssuchenden insgesamt dürfte weitaus höher
sein.
Überbelegung
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In Anlehnung an das II. Wo.BauG § 39, Abs. 3, wonach eine Wohnung
als richtig belegt gilt, wenn jeder Person ein Wohnraum und der
Wohnpartei eine Küche zur Verfügung stehen, ergibt sich für die
Verteilung und Überbelegung von Wohnungen nach der Wohnungs- und
Gebäudezählung von 1968 folgendes Bild:
85 vH der Haushalte in WB sind Mietwohnparteien, davon
Arbeiterhaushalte 32 vH
Angest./Beamte 28 vH
Rentner 32 vH
Selbständige 6,4 vH
23,5 vH der Miet-WP mit 37 vH der in Mietwohnungen lebenden Per-
sonen sind in Wohnungen untergebracht, denen mindestens ein Raum
fehlt. Betroffen von diesem Zustand sind 31 vH der Wohnbevölke-
rung.
2 Personenhaushalte sind zu 18 vH überbelegt,
3 Personenhaushalte zu 50 vH
4 Personenhaushalte zu 80 vH
5 Personenhaushalte zu 66 vH
Am schwersten betroffen sind dabei Arbeiterhaushalte: 40,5 vH der
Arbeiterhaushalte mit 58 vH der in Arbeiterhaushalten lebenden
Personen mußten 1968 in einer Wohnung leben, denen mindestens ein
Raum, im Durchschnitt sogar 1,5 Räume fehlten.
Nach dem Zahlenwerk des Stat. Landesamtes von (West-) Berlin gab
es 1968 insgesamt 73 420 Wohnparteien, die zur Untermiete wohnen,
mit rund 100 000 Personen. Am schwersten betroffen sind Arbeiter.
Jeder 10. Arbeiter besitzt keinen eigenen Haushalt. (222 410 Mie-
ter zu 23.566 Untermieter)
So gesehen dürften die fehlenden 90 000 WE nicht zu hoch sein.
Die Situation dürfte sich seit Ende 1972 eher verschärft haben.
Wohnungsgrößen
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Die durchschnittliche Größe der geförderten Wohnungen, wie die
Tabelle deutlich macht, stagniert. Schlüsselt man die Struktur
der Wohnungen nach der Anzahl der Räume auf, so zeigt sich, daß
ca. 73% aller geförderten Wohnungen in der Größenordnung 1 bis
2,5 Zimmer-Wohnungen liegen, daß dagegen nur ca. 23% der geför-
derten Wohnungen in der Größenordnung 2,5 bis 3,5 und mehr Zimmer
liegen.
Durchschnittliche Wohnungsgröße der bewilligten Sozialwohnungen
in qm
1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973
58,4 60,3 63,5 69,0 65,3 64,3 64,6 59,1 65,8 65,7 64,3 63,0
Ersatzbedarf
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Das DIW stellt in seinem Artikel über "Wohnungsversorgung und
Wohnungsbedarf in Westberlin" weiter fest:
"Zur Beurteilung der Versorgungslage sind zwei weitere Aspekte zu
berücksichtigen: Alter und Ausstattung des Wohnungsbestandes so-
wie das Größenverhältnis von Haushalten und Wohnungen.... Die
Zahl der Neubauwohnungen (410 700) ist noch immer geringer als
die Zahl der Wohnungen in Häusern, die vor 1918 gebaut wurden
(448 000)." 3)
Das Baualter von Wohnungen
1968 1972
-1900 209 608 = 21,7 vH 20,2
1901-1918 250 598 26,1 = 47,8 vH 24,2
1919-1948 175 672 18,3 16,8
1949-1968 326 539 33,9 31,4
1968-1972 77 583 7,4
Bis Ende 1972 ist das ein Verhältnis von 44,4 vH zu 38,8 vH. 4)
Im Hinblick auf die Qualität der Altbauwohnungen ist für die ab-
sehbare Zukunft mit einer weiteren Verschlechterung zu rechnen.
In der sogenannten Leistungsbilanz der SPD wird mitgeteilt, daß
es immer noch 123 000 Altbauwohnungen ohne Bad und Innentoilette
gibt und zusätzlich 153 000 ohne Bad.
Laut Zahlenwerk des Statistischen Landesamtes von (West-)Berlin
hatten 1968:
Zentral-, Etagen-, Fernheizung 377 788 = 40%
Öl-, Strom, Kohleöfen 584 629 = 60%
Kennzeichnend für die Situation bleibt damit der hohe Anteil al-
ter Gebäude mit einer großen Zahl unzureichend ausgestatteter
Wohnungen: Von den 275 000 WE ohne Bad und WC, die 1968 regi-
striert wurden, lagen 90 vH in solchen Altbauten. Sie stellen den
größten Teil des Sanierungspotentials in der Stadt. Selbst wenn
nur die Wohnungen am unteren Ende der Ausstattungsskala _ ohne
Bad und WC _ in Rechnung gestellt werden, sind mindestens 110 000
WE zu ersetzen. Werden diese zwar vorhandenen, jedoch kaum zumut-
baren Einheiten dem Nachholbedarf zugerechnet, so fehlen gegen-
wärtig 200 000 Wohnungen!
Wohnungsbaupolitik
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Wie sehen bei dieser Sachlage die Aktivitäten des Senats aus?
Diese Frage ist deshalb an den Senat gerichtet, da der öffentli-
che Hoch- und Tiefbau sowie der öffentlich geförderte Wohnungsbau
gegenwärtig rund 75 vH des Bauvolumens auf sich vereinen. Der Se-
nat hat also entscheidenden Einfluß auf das Baugeschehen. Er gibt
zu dieser Frage Auskunft in den "Perspektiven der Stadtentwick-
lung". Das ist der Titel einer Broschüre über die Entwicklungs-
ziele für Westberlin, herausgegeben vom Presse- und Informations-
amt des Senats, vom Okt. 1974.
Da heißt es zum Thema "Deckung des Wohnungsbedarfs muß gesichert
werden":
"Die vorliegende Wohnungsbedarfsprognose für den Zeitraum 1972
bis 1985 berücksichtigt die voraussichtliche Bevölkerungsentwick-
lung einschließlich der Wanderungsbewegungen. Infolge der Bevöl-
kerungsentwicklung beträgt der Neubedarf 23 000 WE, der Nachhol-
bedarf zur Herstellung einer wünschenswerten Wohnungsversorgung
30 000 WE, der Ersatzbedarf infolge städtebaulicher Sanierung,
Zweckentfremdung usw. 100 000 WE, der Leerwohnungsbedarf - 5% vom
Mietwohnungsbestand, um die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmark-
tes zu sichern - 40 000 WE. Damit ergibt sich ein Wohnungsbedarf
von insgesamt 193 000 WE. Die Wohnungsbedarfsprognose soll stän-
dig fortgeschrieben, die Ermittlung des Wohnungsbedarfs noch ver-
bessert werden."
Dazu ist folgendes zu sagen: Es handelt sich bei dieser Aussage
des Senats nicht um eine Wohnungsbedarfsprognose bis 1985, son-
dern um die Verteilung des gegenwärtig fehlenden Wohnungsbestan-
des von 200 000 WE, resultierend aus Nachholbedarf und Ersatzbe-
darf, auf den Zeitraum bis 1985. Dabei wurde der Nachholbedarf um
60 000 WE gekürzt, der Ersatzbedarf, resultierend aus einem Mini-
malprogramm, um 10 000 WE. Die Differenzsumme umgelegt auf eine 5
prozentige Wohnungsreserve von 40 000 WE und einen Neubedarf von
23 000 WE. Die Gesamtsumme wurde um 7 000 WE vermindert. 5)
Die Bevölkerung von Berlin (West) ist seit 1967 in rückläufiger
Entwicklung. Die Bevölkerungszahl verringerte sich von 2 181 187
im Jahre 1967 auf 2 039 777 im März 1974. Das ist eine Differenz
von 141 410. Der Anteil der Ausländer an der Gesamtbevölkerung
beträgt 182 331 im Dez. 1973. Das sind 9 vH an der Gesamtbevölke-
rung. Das DIW hat in seinem Bericht zur "Wohnungsversorgung und
Wohnungsbedarf in Westberlin" für den Fall einer bis 1985 weiter
rückläufigen Bevölkerungsentwicklung für 1972 einen Neubedarf von
45 000 WE ermittelt, der bis 1976 zu realisieren ist.
Nach Feststellung dieses Forschungsinstitutes sind also den der-
zeitig fehlenden 200 000 WE unter Annahme einer weiter rückläufi-
gen Bevölkerungsentwicklung weitere 45 000 WE hinzuzurechnen.
Es widersprechen sich also die Aussagen des Senats und die des
Senatsforschungsinstitutes, besser, der Senat verschleiert die
derzeitigen Verhältnisse in der Wohnungsversorgung. Das hört sich
bei Senator Riebschläger so an: "Im Rahmen seiner Möglichkeiten
hat der Senat von Berlin alle notwendigen Maßnahmen ergriffen, um
die Erfüllung seiner Planung sicherzustellen." 6)
Sozialer Wohnungsbau
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Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die in den fünfziger
Jahren noch durchschnittlich 18 220 Wohnungen pro Jahr betrug,
und in den sechziger Jahren bei durchschnittlich 17 530 Wohnungen
lag, ist seit 1969 rapide eingeschränkt worden. In den drei Jah-
ren 1969 bis 1971 wurden nurmehr je 12 500 Wohnungen pro Jahr ge-
fördert und seit 1972 ist die Anzahl der jährlich geförderten
Wohnungen unter 10 000 pro Jahr gesunken. An diesen Relationen
ändern auch die Versicherungen Senator Riebschlägers nichts, der
behauptet, 1974 seien mehr Wohnungen im sozialen Wohnungsbau be-
willigt worden als 1973. 7)
Erstens werden, wie die Praxis der vergangenen Jahre zeigt, nicht
sämtliche bewilligten Bauten im sozialen Wohnungsbau auch wirk-
lich gebaut und zweitens dürfte die Zahl der geförderten Wohnun-
gen auch 1974 unter 9 000 liegen, was zwar gegenüber 1973 eine
geringfügige Erhöhung bedeuten könnte, in der langfristigen Be-
trachtung der Relationen jedoch kaum ins Gewicht fällt. Diese Re-
lationen werden deutlich in der Tabelle: die absolute Zahl der im
sozialen Wohnungsbau geförderten Wohnungen sinkt und soll laut
Programm des Senats, welches im Einvernehmen mit der Politik der
Bundesregierung steht, auch noch weiter sinken.
Entwicklung der Wohnungsbauprogramme 1952 - 1973 (geförderte WE)
8)
Jahr 52-56 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964
WE 84063 18875 21698 21105 15677 17735 18606 18211 18214
1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973
17564 17953 17029 16804 12479 12731 12722 9807 8878
Steuerbegünstigter Wohnungsbau
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Parallel zur Abnahme des sozialen Wohnungsbaus nahm in den letz-
ten Jahren der steuerbegünstigte Wohnungsbau erheblich zu, mit
dem die Wohnungsbaugesellschaften unserer Stadt lohnende Ab-
schreibungsgeschäfte verbinden. Im steuerbegünstigten Wohnungsbau
werden Wohnungen für höhere Einkommensschichten gebaut, dement-
sprechend teurer sind auch die Mieten. Der steuerbegünstigte Woh-
nungsbau darf daher nicht als Ersatz des sozialen Wohnungsbaus
betrachtet werden, dergestalt, daß das sinkende Volumen des so-
zialen Wohnungsbaus durch den steuerbegünstigten Wohnungsbau aus-
geglichen werden könnte. Die Tabelle zeigt die wachsende Rolle
des steuerbegünstigten und durch zusätzliche Senatsdarlehen ge-
förderten Wohnungsbaus in seinem Verhältnis zum sozialen Woh-
nungsbau.
Förderung des steuerbegünstigten Wohnungsbaus mit Aufwendungsdar-
lehen und -Zuschüssen 9)
Jahr Anzahl der WE % des soz. Wohnungsbaus
1966 1010 5,6
1967 2185 12,8
1968 2792 16,6
1969 2537 20,3
1970 2891 22,7
1971 2843 22,4
1972 2663 27,2
1973 3000 33,8
Abgesehen davon jedoch, daß der steuerbegünstigte Wohnungsbau
nicht etwa als Ersatz für den sozialen Wohnungsbau betrachtet
werden darf, soll auch er in den kommenden Jahren wieder erheb-
lich reduziert werden. Für das Jahr 1975 sind nurmehr Förderungs-
raten von ca. 1 600 WE/Jahr veranschlagt, also auch in diesem Be-
reich ein absoluter Rückgang.
Sanierung
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Bei den Zahlen für das Wohnungsbauvolumen der letzten vier Jahre
ist nicht zu vergessen, daß der Neuzugang von Wohnraum zu vermin-
dern ist durch die Zahl der Wohnungsabgänge infolge Sanierung,
die allgemeine Wohnungsknappheit also bestehen bleibt.
Nach Angaben des Senators für Bau- und Wohnungswesen im
"Bauhandbuch 1974" wurden bisher 15 900 WE freigemacht, 12 000 WE
abgeräumt und bis 1972 7 800 WE ersetzt. Laut "Berliner Forum",
einer Senatsbroschüre, wurden bis Ende 1973 5 900 WE ersetzt
(rd. 5 vH von 110 000). Wie das DIW feststellte, sind gegenwärtig
mindestens 110 000 WE zu ersetzen, das sind Wohnungen am unteren
Ende der Ausstattungsskala - ohne Bad und WC und mit überaltertem
Heizungssystem.
Was den Prognosezeitraum bis 1985 anbetrifft, kommt das DIW zu
folgendem Schluß: "Zwar läßt der bisherige Verlauf der Sanierung
nicht erwarten, daß sämtliche erneuerungsbedürftigen Wohnungen
innerhalb des Prognosezeitraums ersetzt werden. In den letzten
Jahren wurden jeweils weniger als 3 000 Einheiten abgerissen. Vor
dem Hintergrund des hohen Erneuerungsbedarfs wird indes eine
nachhaltige Verstärkung der Sanierungstätigkeit angestrebt. Diese
Planung wurde in der vorliegenden Rechnung durch eine Beschleuni-
gung des Sanierungstempos berücksichtigt. Für die Jahre 1973-75
wird die Zahl der Abgänge auf insgesamt 11 000 Einheiten veran-
schlagt. Im Zeitraum 1976-80 werden 25 000 WE und in den Jahren
1981-85 35 000 Abgänge angenommen."
Wenn es also nach dieser Senatsplanung geht, wird es 1985 also
immer noch mindestens 50 000 WE ohne Bad und WC geben. Der ge-
samte derzeitige Fehlbedarf einschließlich Neubedarf (1972) von
245 000 WE wird allenfalls zu 50 vH abgedeckt sein. Angesichts
dieser Zahlen wird deutlich, daß eine Änderung der Senatspolitik
notwendig ist, um eine Katastrophe in der Wohnungsversorgung zu
verhindern.
Nach der Senatsplanung wird es 1985 mindestens 100 000 Menschen
(2 Wohnplätze/WE) geben, in deren Wohnung kein Bad und kein WC
vorhanden sind. Ein Viertel der Bevölkerung ist betroffen von der
sowohl qualitativ wie quantitativ unzureichenden Versorgung mit
Wohnraum (1975). Das gilt überwiegend für Arbeiterhaushalte, kin-
derreiche Arbeitnehmerhaushalte und die 182 331 ausländischen Ar-
beiter und ihre Familienangehörigen (Dez. 1973).
Um das derzeitige Defizit in der Wohnungsversorgung bis 1985 aus-
zugleichen, wären jährlich 24 000 neue WE erforderlich, für 3,3
Mrd. DM pro Jahr nach Preisen von Mai 1974. Das ist eine Minimal-
forderung, um die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum nach
dem heutigen Wohnungsstandard sicherzustellen.
2. Stadterneuerung
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Das 1. Stadterneuerungsprogramm, das seit 1963 vorbereitet und
durchgeführt wird und auf etwa 20 Jahre angelegt ist, umfaßt 6
innerstädtische Bereiche mit etwa 450 ha, 60 000 sanierungsbe-
dürftigen Wohnungen auf rund 2 400 Grundstücken mit 140 000 Ein-
wohnern und 7 600 Arbeitsstätten (58 000 Beschäftigten). Die ge-
nannten Flächen in den Bezirken Tiergarten, Wedding, Kreuzberg,
Charlottenburg, Schöneberg und Neukölln fallen unter die 1. Ver-
ordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom
4. Juli 1972 des Städtebau-Förderungsgesetzes.
Bis Ende 1973 waren
15 000 Wohnungen freigemacht, d.h. entmietet
12 000 Wohnungen abgeräumt und rund
5 900 Wohnungen fertiggestellt -.
Werden das Märkische Viertel und frühere Einzelsanierungsmaßnah-
men hinzugezählt, sind im Rahmen der Stadterneuerung rd. 30 000
Wohnungen fertiggestellt.
Ein 2. Stadterneuerungsprogramm ist für Gebiete mit etwa 50 000
bis 60 000 Wohnungen in Vorbereitung. Dazu Senator Riebschläger:
"Sollte das 1. und 2. Stadterneuerungs-Programm mit zusammen etwa
110 000 sanierungsbedürftigen Wohnungen im Jahre 2000 abgeschlos-
sen sein, würden im Jahre 2000 statt der heute 200 000 Wohnungen,
die älter als 75 Jahre alt sind, 340 000 sanierungsbedürftige
Wohnungen, die älter als 75 Jahre sind, vorhanden sein. Die Si-
tuation wird sich also verschlechtern..." 10)
Hinzu kommt, daß das Stadterneuerungsprogramm bisher nicht in
vollem Umfang durchgeführt wurde.
Vor dem Inkrafttreten des Städtebau-Förderungsgesetzes (St. Bau
FG.) war die in Aussicht gestellte Sanierung eines Grundstückes
oder eines ganzen Gebietes Ausgangspunkt für riesige Spekulati-
onsgewinne. Die Hauseigentümer versuchten aus der zu erwartenden
Wertsteigerung (Neubauten, rentablere Nutzung) so viel wie mög-
lich Kapital zu schlagen. Nach dem chaotischen Prinzip der freien
Konkurrenz und der Spekulation stiegen die Bodenpreise ins Uner-
meßliche.
Bodenpreise 11) in einfacher Wohnlage
1958 qm 4,- bis 6,- DM
3/1974 qm 100,- bis 140,- DM
Durch Spekulation wie am Beispiel "Neues Kreuzberger Zentrum"
qm 300,- DM
in citynaher Wohnlage
1958 qm 36,- bis 46,- DM
3/1974 qm 350,- bis 450,- DM
Das hatte zweierlei Auswirkungen: einmal konnten die teuren
Grundstücke bzw. hohen Mieten nur von kapitalkräftigen Nutzern
belegt werden: also Banken, Versicherungen, Konzerne und Ein-
kaufszentren etc. Die somit erzeugte Nutzungsentflechtung er-
brachte die bekannten Geschäftsstraßen auf der einen Seite und
Satelliten-Wohnquartiere Marke MV auf der anderen Seite. Und
zweitens verzögerte die Spekulation der Hauseigentümer, viel-
leicht durch längeres Warten noch höhere Renditen zu erzielen,
die Durchführung der Sanierung erheblich.
So sah sich der Senat gezwungen, mit dem St. Bau FG. im gesamt-
wirtschaftlichen Interesse regulierend und kontrollierend ein-
zugreifen, notfalls auch gegen die Interessen einzelner Hausei-
gentümer, wenn dadurch die Dynamik des gesamtwirtschaftlichen Ap-
parates gesichert werden kann. Dieser Apparat besteht aber, wie
wir wissen, aus einer zunehmenden Konzentrierung der Kapitale und
des Bodens in den Händen weniger.
Städtebau-Förderungsgesetz (St. Bau FG.)
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§ 1: Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur
Behebung städtebaulicher Mißstände, insbesondere durch Beseiti-
gung baulicher Anlagen und Neubebauung oder durch Modernisierung
von Gebäuden wesentlich verbessert oder umgestaltet wird; zum
Zwecke der Entwicklung der baulichen Struktur nach den sozialen,
hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen;
zur Verbesserung der Wirtschaftsstruktur, um in der Siedlungs-
struktur den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedin-
gungen zu entsprechen.
Weiterhin sind die Belange der Betroffenen, insbesondere der Ei-
gentümer, der Mieter und Pächter und die der Allgemeinheit ge-
recht gegeneinander abzuwägen. Den Betroffenen soll Gelegenheit
gegeben werden, bei der Durchführung und Vorbereitung der Maßnah-
men mitzuwirken.
Weiter heißt es: Ein Gebiet, das städtebauliche Mißstände auf-
weist, kann vom Senat als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt
werden. Vor der förmlichen Festlegung hat der Senat vorbereitende
Untersuchungen durchzuführen, die erforderlich sind, um die Beur-
teilungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanie-
rung, die sozialen, strukturellen und städtbaulichen Verhält-
nisse.
Wie sieht das in der Praxis aus?
Tatsache ist, daß gemeinnützige Wohnungsunternehmen, gemeinnüt-
zige Siedlungsunternehmen und freie Wohnungsunternehmen (wie z.B.
in Kreuzberg die GSW, GWG, Geso-Bau oder in Tiergarten die Fa.
Franke, Mosch) in Sanierungsverdachtsgebieten (d.h. Gebiete, die
in 10-20 Jahren unter das St. Bau FG. fallen) soviel wie möglich
Grundstücke und Häuser aufkaufen und damit den Wiederverkaufswert
bzw. den Verwendungszweck bestimmen. Das heißt Monopolisierung
des Grundeigentums in privater Hand, das bedeutet verstärkte
Macht darüber, was in den Sanierungsgebieten zu gesehen hat.
Diese Unternehmen setzen Hausverwaltungen ein (in Kreuzberg z.B.
Fa. Wiese, Zachger), die die Häuser nicht instandhalten, nicht
mehr renovieren, keine Reparaturen mehr durchführen.
Ein Großteil der Gebiete muß nach fachkundiger Auskunft gar nicht
saniert werden, ein Großteil der Gebäude ist von der Bausubstanz
her durchaus erhaltungswürdig, modernisierbar. Modernisierung,
das bedeutet Beseitigung von inneren und äußeren Mängeln der Ge-
bäude, Einbau von sanitären Einrichtungen und zentralen Heizungs-
und Warmwasseranlagen. Das Gebäude und der darin enthaltene Wohn-
raum bleiben erhalten.
Vorteil der Modernisierung wäre der, daß Wohnraum erhalten
bleibt, die Mieter nicht aus ihrer gewohnten Umgebung in die
Randgebiete ziehen müßten, städtische Strukturen erhalten werden
könnten und schließlich weniger öffentliche Mittel verschwendet
würden.
Modernisierung könnte mit bis zu 70% der Neubaukosten durchge-
führt werden. Das Modernisierungsprojekt am Klausenerplatz
(Charlottenburg) beweist jedoch, daß es im gegenwärtigen kapita-
listischen Gesellschaftssystem keine Lösungen zugunsten der Mie-
ter gibt. Da diese Modernisierung nicht 70 sondern 73 % des Neu-
baus kosten wird, gilt der modernisierte Wohnraum als Neubau -
entsprechend hoch werden auch die Mieten sein.
Für die Wohnungsunternehmen ist Modernisierung unrentabel; es
liegt in ihrem Interesse, die Häuser verfallen zu lassen. Die
Mieter leben bis zum Abriß des Hauses unter menschenunwürdigen
Verhältnissen: da liegen elektrische Steigleitungen frei, Woh-
nungstüren sind nicht mehr verschließbar, Fenster sind undicht,
die Wohnungen feucht und muffig, die sanitären Anlagen in einem
katastrophalen Zustand, der Wohnungsunternehmer läßt die notwen-
digen Reparaturen nicht mehr ausführen.
Die Mieter, verunsichert durch den zu erwartenden Auszug, führen
keine Renovierungen mehr durch oder verlassen frühzeitig die Woh-
nungen. Die leeren Wohnungen werden meist nicht weitervermietet.
In ein paar Jahren sind die Häuser abbruchreif. Das ist bewußte
Vernichtung von Wohnraum.
St. Bau FG. Bebauungsplan
-------------------------
Auf der Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen werden Bebau-
ungspläne aufgestellt. Diese sollen mit den Betroffenen erörtert
werden, bevor die Sanierung durchgeführt wird. Abgesehen davon,
daß den Mietern lediglich die fertigen Pläne serviert werden und
diese für die meisten Mieter unverständlich sind, gibt es auch
hier in der Praxis keine rechtlich abgesicherte Möglichkeit der
Mitbestimmung, z.B. über Art, Umfang und Standort von Schulen und
anderen öffentlichen und privaten Einrichtungen.
St. Bau FG. Sozialplan
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Nach der förmlichen Festlegung soll dann ein Sozialplan aufge-
stellt werden, d.h. der Senat soll während der Dauer der Durch-
führung der Sanierung die Erörterungen mit den unmittelbar Be-
troffenen fortsetzen und dabei Berufs-, Erwerbs- und Familienver-
hältnisse, Lebensalter, Wohnbedürfnisse und Abhängigkeiten der
Betroffenen berücksichtigen und schriftlich festlegen.
Der vom Senat beschlossene Sozialplan kommt aber zu keinem
rechtsgültigen Ergebnis - Er ist lediglich ein Verfahren. Dem
Mieter bleiben einige wenige Rechte:
1. Ersatzwohnraum muß ihm nachgewiesen werden. Einen Wohnberech-
tigungsschein, der einen Anspruch auf eine Sozialwohnung nach-
weist, muß er beim Landesamt für Wohnungswesen selbst beantragen.
2. Erstattung der Umzugskosten.
3. Erstattung von Nebenkosten, die durch den Umzug entstehen
(z.B. Neuanschaffung von Kochtöpfen bei der Umstellung von Gas
auf Elektro, Gardinen usw.). Diese Kosten werden entweder auf
Nachweis oder pauschal erstattet.
St. Bau FG Sanierungsträger
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Der Senat beauftragt einen Sanierungsträger mit der Durchführung.
Sanierungsträger können nur sein: Wohnungsunternehmen, die Grund-
und Hausbesitz im Sanierungsgebiet haben, also dieselben Woh-
nungsunternehmen, die die Häuser verkommen ließen; Wohnungsunter-
nehmen, sofern sie selbst nicht als Bauunternehmen tätig oder von
einem Bauunternehmen abhängig sind. In der Praxis sieht das so
aus und zwar in voller Kenntnis des Senats: es gibt die "Franke
Baubetreuung" als Baufirma, die "Grundstücksgesellschaft Kurt
Franke mbH" als Sanierungsträger und zwei weitere Tochtergesell-
schaften. Unter dem Namen "Mosch" laufen Bauunternehmen unter
"Geschäfts- und Wohnbauten Mosch GmbH & Co KG", Architektenarbei-
ten unter "Mosch Wohnbau KG", Finanzierungsgeschäfte unter
"Baufinanzierungsvermittlung Mosch KG", Maklergeschäfte unter
"Mosch Baubetreuungs- und Immobilien Vertriebs KG".
Finanzierung
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St. Bau FG., § 45: "Die Kosten der Neubebauung und der Ersatzbau-
ten werden von dem Eigentümer als Bauherrn getragen. Der Senat
soll dem Eigentümer im Rahmen des Möglichen bei der Beschaffung
von Finanzierungsmitteln insbesondere von Förderungsmitteln aus
einem öffentlichen Haushalt beraten und unterstützen."
In welcher Art und mit welchen Mitteln der Sanierungsträger nebst
Scheingesellschaften "gefördert" und "unterstützt" wird, soll
kurz beschrieben werden:
- Der Sanierungsträger wird beim Erwerb der Grundstücke mit För-
derungsmitteln unterstützt, d.h. er erhält bis zu 70% der
Grunderwerbskosten aus Steuergeldern.
- die Kosten für die vorbereitende Untersuchung trägt der Senat.
- die Kosten für Ordnungsmaßnahmen, also Bodenordnung, Umzug der
Bewohner und Betriebe, Beseitigung baulicher Anlagen, die Er-
schließung und sonstige Maßnahmen, die zur Sanierungsdurchführung
notwendig sind, werden aus Sanierungsförderungsmitteln bestrit-
ten.
- für die abgerissenen Gebäude erhält der Hausbesitzer die Gebäu-
dewertentschädigung.
- der Bau von Ersatzwohnungen, zumeist Aufgabe des Sanierungsträ-
gers, wird vom Senat zum Teil finanziert bzw. gefördert. Fördern
heißt: der Senat stellt Steuergelder zinsbegünstigt zur Verfügung
oder übernimmt selbst die Finanzierung.
- Die Mieter werden mehr oder weniger zwangsweise ausquartiert _
Freimachung heißt das. Menschen werden unfreiwillig aus sozialen
Verflechtungen herausgerissen, die sich oft über Generationen
hinweg entwickelt haben und werden verpflanzt in Ersatzwohnungen
ohne sozialen Bezugsrahmen, mit schlechten Standortbedingungen
für Arbeitsplatz und tägliche Lebensversorgung und auf jeden Fall
mit höheren Mieten, das bedeutet zusätzliche Lebenshaltungskosten
- also eine Verringerung der Reallöhne.
- Kleingewerbetreibende, die sich nur durch billige Ladenmieten,
niedrige Wohnungsmieten, anspruchslose Kunden und einem gewachse-
nen Kundenstamm über Wasser halten konnten, werden durch die Aus-
quartierung praktisch ihrer Existenzgrundlage beraubt.
3. Mieten und Finanzierung
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Die bisherige Untersuchung hat deutlich gemacht, daß ein großer
Teil der Westberliner Bevölkerung quantitativ wie qualitativ un-
zureichend mit Wohnraum versorgt ist und daß der Wohnungsbedarf
selbst bei voller Erfüllung aller Senatsversprechen im Verlauf
der nächsten Jahre nicht gedeckt werden wird.
Gleichzeitig sind in den letzten Jahren die Preise, die für die
vorhandenen Wohnungen zu zahlen sind, sowohl die Altbau- wie auch
die Neubaumieten, auf derart astronomische Höhen geklettert, daß
sie von den Beziehern niedriger oder durchschnittlicher Einkommen
kaum noch aufgebracht werden können, bzw. oft über 30% des Mo-
natseinkommens ausmachen.
Am 1.7.74 wurde die Miete für die ca. 630 000 Westberliner Alt-
bauwohnungen um 8 % erhöht. Rechnet man einmal alle Altbaumieter-
höhungen seit 1953, dem Jahr der ersten Altbaumietenerhöhung nach
dem Krieg, zusammen, so kommt man für eine Wohnung, die bis 1953
100 DM Miete kostete, für das Jahr 1974 auf DM 284, also auf Mie-
terhöhungen um fast 200 % innerhalb von 20 Jahren. Diese Mieter-
höhungen häufen sich gerade in den letzten Jahren. 12)
Zum Jahreswechsel wurden den 300 000 Mietern von Sozialwohnungen
eine beträchtliche Mieterhöhung beschert. Grund: Die Erhöhung der
Anteile für Verwaltungskosten und Instandsetzung. In den beiden
größten Berliner Neubauvierteln, dem Märkischen Viertel und der
Gropiusstadt, bedeutet das Mieterhöhungen von durchschnittlich
11%. Weitere Mieterhöhungen im sozialen und im steuerbegünstigten
Wohnungsbau sind auf doppelte Art und Weise bereits einprogram-
miert: Mit dem Übergang von der Darlehensförderung zur Finanzie-
rung des sozialen Wohnungsbaus durch Kapitalmarktmittel seit dem
Jahre 1969 schlagen steigende Hypothekenzinsen im Falle von Zins-
gleitklauseln auf die Miete durch. Zweitens reduzieren sich die
bei Kapitalmarktfinanzierung gewährten staatlichen Annuitätszu-
schüsse und Aufwendungsdarlehen alle drei Jahre um ca. 50
Pfg./qm, was sich regelmäßig in entsprechenden Mieterhöhungen
auswirken wird. Das Ausmaß dieser letzteren Mieterhöhungen wird
erst in ein paar Jahren richtig sichtbar werden.
Die Bewilligungsmiete im sozialen Wohnungsbau hat inzwischen den
Betrag von DM 4,50/qm erreicht. Sie nähert sich damit bereits der
zulässigen Miete im steuerbegünstigten Wohnungsbau von derzeit DM
6,90 pro qm. Nimmt man die Ausführungen von Senator Riebschläger
auf einer Veranstaltung im Rathaus Charlottenburg, so scheint ge-
rade dies auch das Ziel des Senats zu sein: hier wird anvisiert,
daß im sozialen Wohnungsbau ein Drittel der Kostenmiete vom Mie-
ter getragen werden soll, bei der heute erreichten Kostenmiete
von ca. DM 18,-/qm wären das ca. 6,-/qm. Daß damit "die Bezeich-
nung 'sozialer Wohnungsbau' kaum noch gerechtfertigt ist", stellt
sogar die Industrie- und Handelskammer in ihrem Jahresbericht für
das Jahr 1973 fest. 13)
In welchen Zusammenhängen ist diese Entwicklung zu betrachten?
Bei der Untersuchung dieser Frage gehen wir exemplarisch nur auf
den dritten der eben genannten Punkte, auf die Entwicklung der
Bewilligungsmieten im sozialen Wohnungsbau ein. Die beiden ersten
Punkte, die permanente Steigerung der Altbaumieten und damit ihre
Anpassung an die Neubaumieten sowie die Steigerungen der Mieten
von bereits gebauten Sozialwohnungen sind in diesem Zusammenhang
als abgeleitete Probleme zu betrachten.
Auf den ersten Blick scheint es, als hätte die Entwicklung der
Bewilligungsmiete eine objektive und nicht veränderbare Grundlage
in der Entwicklung der Kostenmiete, die in der Tat im Verlauf der
letzten Jahre sprunghaft gestiegen ist. Selbst wenn man sich auf
den Standpunkt stellt, daß die Bewilligungsmiete in Abhängigkeit
von der Entwicklung der Kostenmiete steigen muß, bleibt aller-
dings die Frage, ob diese sprunghafte Steigerung der Kostenmiete
ein unabwendbares Ereignis ist, dem der Senat machtlos gegenüber-
steht, oder ob diese Entwicklung selber wieder auf Ursachen zu-
rückzuführen ist, die im Bereich politischer Entscheidungen zur
Wohnungspolitik liegen.
Die Wohnungskreditanstalt Berlin macht zu den Ursachen der Stei-
gerung der Kostenmiete in ihrem Tätigkeitsbericht 1973 folgende
Angaben: "Die Steigerung der Baukosten (und damit auch der Ko-
stenmiete, d.V.), wenn auch geringer als in den Vorjahren, ist
insbesondere auf das starke Ansteigen der F i n a n z i e-
r u n g s k o s t e n und auf erhöhte Lohn- und Stoffkosten
zurückzuführen." 14) Die WBK bezeichnet also als Hauptgrund für
die Steigerung der Kostenmiete selbst das Ansteigen der
Finanzierungskosten. Welchen Stellenwert diese Finanzie-
rungskosten haben, wird deutlich, wenn man sich vor Augen führt,
daß im sozialen Wohnungsbau zur Finanzierung der Baukosten nur
ein Eigenkapital von 15 % erforderlich ist, daß die übrigen 85%
mit Fremdmitteln, d.h. Darlehen und Hypotheken finanziert werden
können. Das bedeutet, daß sich die Anhebung der Hypothekenzinsen
in ganz erheblichem Umfang bemerkbar macht, und zwar führt eine
Anhebung des Zinssatzes um 1% gegenwärtig etwa zu einer Erhöhung
der Kostenmiete um 10%. 15)
Bis 1969 wurde der soziale Wohnungsbau vom Senat unmittelbar mit
öffentlichen Darlehen gefördert. Diese Darlehen waren zinslos.
Seit 1969, also genau dem Jahr, in dem auch die absolute Anzahl
der geförderten Sozialwohnungen erheblich sank, nämlich von
16 800 auf 12 581, werden vom Senat keine Darlehen mehr gegeben,
sondern die Kreditaufnahme erfolgt über den Kapitalmarkt. Auf dem
Kapitalmarkt müssen natürlich die marktüblichen Zinsen gezahlt
werden.
Durch den Übergang von der Darlehensfinanzierung zur Kapital-
marktfinanzierung steigen also die Finanzierungskosten ganz er-
heblich an, nämlich genau um die Summe, die die Kreditbanken da-
für als Zinsen einstecken. Darüber hinaus zahlen die Banken von
vornherein nicht die volle Hypothekensumme aus, sondern behalten
das sogenannte Hypothekendisagio ein, das sind Verwaltungs- und
Geldbeschaffungskosten. Der Auszahlungsprozentsatz betrug lange
Jahre 96-97% und ist heute auf ca. 93% gesunken. In den Jahren
1970 und 1971 führte besonders diese Steigerung des Hypotheken-
disagios zu einer Steigerung der Gesamtkosten je Wohnung um 27,9
bzw. 20,7%, wie die Tabelle zeigt.
Entwicklung der Gesamtkosten je Wohnung in DM und in vH gegenüber
dem Vorjahr 16)
Jahr Gesamtkosten DM/Wohnung Veränderung in vH
1965 49 553
1966 56 303 +13,6
1967 56 180 -0,2
1968 56 769 +1,0
1969 63 381 +11,6
1970 81 056 +27,9
1971 97 861 +20,7
1972 105 808 +8,1
1973 114 729 +8,4
Mit dem Übergang von der Darlehensfinanzierung zur Kapitalmarkt-
finanzierung ist die Kostenmiete des sozialen Wohnungsbaus der
Kostenmiete im freifinanzierten Wohnungsbau angeglichen. Da sie
von den Mietern nicht gezahlt werden kann, gibt der Staat, in
diesem Fall also der Westberliner Senat, Zuschüsse, die die Zins-
belastung wieder heruntersubventionieren. Zwischen 1969 und 1971
wurden sogenannte Annuitätshilfen gezahlt, seit 1972 Aufwendungs-
darlehen. Der Unterschied zwischen beiden besteht vor allen Din-
gen darin, daß die Annuitätszuschüsse von den Wohnungsbaugesell-
schaften nicht an den Senat zurückgezahlt werden müssen. Entspre-
chend den steigenden Hypothekenzinsen steigen auch die vom Senat
an die Kreditbanken gezahlten Zinssubventionen. Im Jahre 1973 be-
trugen sie bereits durchschnittlich DM 9,42 je qm Wohnfläche mo-
natlich.
Die Veränderung der Förderungsart bedeutet also für den Senat: Da
die Darlehen nur noch für die laufenden Zinszuschüsse gegeben
werden, nicht mehr für die eigentlichen Baukosten, hat der Senat
zunächst pro Wohnung und Rechnungsjahr wesentlich weniger Geld
aufzubringen. Dieser Zustand ist jedoch nur von kurzer Dauer,
denn insgesamt verteuert sich der aus Steuergeldern bezahlte Auf-
wand pro Wohnung ganz enorm. Dies wird deutlich, wenn man den Ge-
samtaufwand pro Wohnung und den jährlichen Aufwand einander ge-
genüberstellt: die Kosten für eine Wohnung im sozialen Wohnungs-
bau, die aus Steuergeldern aufgebracht werden müssen, steigen
durch die Abkehr von der unmittelbaren Darlehensförderung und den
Übergang zur Förderung des Kapitalmarktes durch Zinshilfen insge-
samt etwa um das Doppelte. Wurden pro Wohnung im Jahre 1968
durchschnittlich DM 27 589 als Darlehen vom Senat bewilligt und
gezahlt, so steigt die durchschnittliche Förderung pro Wohnung im
Jahr 1969 mit der Änderung der Finanzierungsart auf DM 67 864.
Die Tabelle macht diese Entwicklung deutlich.
Entwicklung der Finanzierung des Wohnungsbaus 17)
Jahr Darlehen Ann.hilf. Aufw.darl. ø Betrag jährlich hinzu-
Mio DM Mio DM Mio DM pro WE: DM komm. Zinsbe-
trag: Mio DM
1960 242,0 15 436
1961 275,3 15 522
1962 291,0 15 640
1963 342,9 18 829
1964 391,2 21 477
1965 463,3 26 377
1966 529,3 29 482
1967 484,4 28 445
1968 463,6 27 589
1969 47,9 805,9 67 864 25,2
1970 76,8 1047,5 88 311 32,7
1971 35,8 1231,5 92 355 38,5
1972 37,7 783,4 83 730 59,9
1973 47,4 762,3 91 202 56,4
Zwar muß die Darlehenssumme nicht mehr auf einmal gezahlt werden,
sondern verteilt sich auf eine Laufzeit von 32 Jahren für
Annuitätshilfen und 15 Jahre für Aufwendungsdarlehen, aber insge-
samt ist der Aufwand je geförderter Wohnung wesentlich höher.
Hinzu kommt, daß die jährlichen Zinssubventionen sich ja aufsum-
mieren, daß also in absehbarer Zeit jährlich sogar noch höhere
Summen von der WBK ausgezahlt werden müssen als zur Zeit der Dar-
lehensförderung.
Dieser erhöhte Aufwand kommt jedoch nicht etwa den Mietern zu-
gute, sondern ausschließlich den Kreditbanken. Mit den Kreditban-
ken ist neben den Hausbesitzern bzw. Wohnungsbaugesellschaften
eine weitere Formgestalt des Kapitals aufgetreten, die an der
Wohnungsvermietung verdienen will - und irgendwo muß dieses zu-
sätzliche Geld ja herkommen, es kommt aus der Umverteilung von
Steuergeldern.
Die Entwicklung von Kostenmiete, Bewilligungsmiete und tatsächli-
cher Endmiete ist in der folgenden Tabelle zusammenfassend darge-
stellt:
Entwicklung der Mieten im sozialen Wohnungsbau pro qm und Monat
18)
Jahr Kosten- Zinssub- Bewillig. weitere ø Endmiete
miete DM vention miete DM Zuschüsse
1960 (durch- 1,90 1,90
1961 schnittl. 1,90 1,90
1962 Richtwert, 2,05 2,05
1963 wird in 2,10 2,10
1964 vielen 2,30/2,50 2,30/2,50
1965 Fällen 2,50/2,70 2,50/2,70
1966 überschrit- 3,30 ) 0,60/qm 2,70
1967 ten!) 3,30 ) 5 Jahre, 2,70
1968 3,30 ) 0,40/qm 2,70
1969 6,46 3,16 3,30 ) 3 Jahre 2,70
1970 8,21 4,91 3,30 ) 2,70
1971 10,52 7,22 3,30 3,30
1972 11,98 8,33 3,50/3,65 3,50/3,65
1973 13,57 9,42 3,90/4,15 3,90/4,15
1974 ca 14,50 ca 10,00 4,50 4,50
Nun finden sich seit einiger Zeit in den Anzeigenspalten der
Westberliner Tageszeitungen Notizen des Inhalts, daß die großen
Baugesellschaften unserer Stadt sich verstärkt im sozialen Woh-
nungsbau engagieren. Beispielsweise baut Sigrid Kreßmann-Zschach
270 Sozialwohnungen am Ernst-Reuter-Platz oder die Klingbeil-
gruppe ist mit dem Projekt am Kleistpark im sozialen Wohnungsbau
beteiligt. Soweit diese Unternehmen bisher überhaupt Wohnungen
gebaut haben, sahen sie ihr Hauptbetätigungsfeld bislang im steu-
erbegünstigten Wohnungsbau. Die Betrachtung der Gründe, weshalb
auch diese Gesellschaften plötzlich in den sozialen Wohnungsbau
einsteigen, wird zeigen, daß ausgerechnet der soziale Wohnungsbau
auf dem besten Wege dazu ist, zum Spekulationsobjekt zu werden
und damit die ehemalige Rolle der Abschreibungspaläste in unserer
Stadt zu übernehmen.
Unter der Überschrift "Berlin reizt Anleger mit sozialen Wohnbau-
ten - rund 400 Prozent Steuervorteile angeboten" schreibt das
"Handelsblatt" am 10.1.1974:
"Berlin ist nicht nur eine Reise wert, sondern auch eine Kapital-
anlage. Unter diesem Motto offeriert die Berliner Klingbeil-
Gruppe bundesrepublikanischen Kapitalanlegern eine Kommanditbe-
teiligung am sozialen Wohnungsbau in Berlin. Neben Sachwertbesitz
könne hier der gutverdienende Anleger noch Steuervorteile in Höhe
von knapp 400 Prozent einstreichen. Die öffentlich rechtliche
Wohnungsbau Kreditanstalt subventioniert den Kapitalanleger. ...
Die Steuervorteile sind nach § 53 Abs. 3 EStG und § 7 b in Berlin
gesetzlich verankert. Danach können in den ersten zwei Jahren 10
Prozent und in den folgenden 10 Jahren 3 Prozent abgeschrieben
werden. Hinzu kommen Betriebsverluste aus Aufwendungsdarlehen der
Wohnungsbau Kreditanstalt. ... Da die von der WBK 15 Jahre lang
gezahlte Differenz zwischen Sozialmiete und Kostenmiete keinen
Ertrag darstellt, entsteht für den einzelnen Anleger ein monatli-
cher Verlust von 10 DM pro Quadratmeter. Der Jahresverlust er-
rechnet sich aus der Quadratmeterzahl der Wohnfläche multipli-
ziert mit dem Aufwendungsdarlehen pro Quadratmeter. Das Ergebnis
ist mit 12 malzunehmen (Monate pro Jahr). Die Betriebsverluste
aus Aufwendungsdarlehen und Abschreibungen ergeben, verteilt auf
mehrere Jahre und bezogen auf das niedrige Eigenkapital, Steuer-
vorteile von 393 Prozent. Bei einem Engagement von 100 000 DM und
einer Steuerlast von 40 Prozent spart der Anleger, so die Kling-
beilgruppe, 157 200 DM an Steuern. Bei einer Steuerprogression
von 50 Prozent 196 500 DM."
Das heißt,die Steuerersparnis liegt weit über der der ursprüngli-
chen Einlage von DM 100 000. Selbst wenn die Wohnung gar nicht
vermietet wird, hat der Anleger bereits erheblichen Gewinn ge-
macht. Und: je höher die Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau
steigt, desto größer wird der Gewinn für den Wohnungsunternehmer
und die Kommanditisten. Auf diesem Wege vollzieht sich also genau
das Gegenteil dessen, was der Senat in offiziellen Verlautbarun-
gen verspricht: der soziale Wohnungsbau wird zum Spekulationsob-
jekt. Neben den Kreditbanken, die ihre hohen Zinsen einstreichen,
verdienen nun auch Wohnungsbaugesellschaften und ihre Kommanditi-
sten über den Umweg von Steuergewinnen am sozialen Wohnungsbau.
Zahlen tut's die arbeitende Bevölkerung, und zwar doppelt: durch
ihre Steuergelder und durch hohe Mieten.
Arbeitskreis der Fachgruppe der Angestellten aus Architektur- und
Ingenieurbüros in der IG Bau, Steine, Erden
_____
1) BAUWELT, 5/74.
2) BERLINER STIMME, 17.8.1974.
3) DIW, Vierteljahreshefte 1/74.
4) BERLINER STATISTIK, Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszäh-
lung in Berlin (West) am 25.10.68.
5) Zum Begriff "Neubedarf" ist folgendes zu sagen: "Der Neubedarf
resultiert im wesentlichen aus der Zahl der neu entstehenden
Haushalte, deren Berechnung das Kernstück einer Prognosemethode
darstellt. Die Entwicklung der EPH wird durch Trendextrapolation,
die Zahl der MPH mit Hilfe von Heirats-, Scheidungs- und Sterbe-
wahrscheinlichkeiten aus einem Modell der Bevölkerungsentwicklung
bestimmt. Den jeweiligen Haushaltsbildungen werden Wohnungsbe-
darfsfaktoren zugeordnet, mit deren Hilfe der Wohnungsbedarf er-
mittelt wird." (DIW)
6) BERLINER STIMME, 17.8.1974.
7) DER TAGESSPIEGEL, 23.11.1974.
8) Wohnuagsbaukreditanstalt Berlin: JAHRESBERICHT 1973, S. 38.
9) Ebenda, eigene Berechnungen.
10) Presse- und Informationsamt des Landes Berlin: STADT IM WAN-
DEL.
11) Ebenda.
12) Seit 1953 beschloß der Senat 8mal eine Erhöhung der Grundmie-
ten und 10mal die Erhebung von Mehrbelastungszuschlägen, für un-
ser Beispiel also:
Gesetzliche Miete bis 31.12.1956 100,00
+10% ab 1.1.1957 110,00
+15% ab 1.8.1960 126,50
+10% ab 1.8.1963 139,15
+25% ab 1.1.1966 173,95
+15% auf 139,15 ab 1.7.1968 194,83
+10% ab 1.1.1970 214,31
+15% ab 1.1.1973 235,74
+ 8% ab 1.7.1974 254,60
Dazu Mehrbelastungszuschläge ------
von zusammen 30,00
======
284,60
13) JAHRESBERICHT DER INDUSTRIE- UND HANDELSKAMMER 1973, S. 116.
14) Wohnungsbaukreditanstalt Berlin: JAHRESBERICHT 1973, S. 28.
15) Bei den derzeitigen Gesamtkosten führt bereits eine Anhebung
des Zinssatzes für Hypothekendarlehen um 1% im Regelfall zu einer
Anhebung der Miete von ca. DM 1,30/qm/Monat." (WOHNUNGSBAUBERICHT
1972, Abgeordnetenhausdrucksache 6/1169, S. 6) Die Kostenmiete
betrug 1972 durchschnittlich DM 11,98, eine Erhöhung um DM 1,30
sind also 9,4%.
16) Wohnungsbaukreditanstalt Berlin: JAHRESBERICHT 1973, eigene
Berechnungen.
17) Ebenda.
18) Ebenda, eigene Berechnungen.
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